Pajak Penjualan Tanah: Jenis dan Cara Perhitungannya

Ketika Sobat Pintar melakukan transaksi jual beli tanah, pastikan untuk menyiapkan biaya tambahan untuk kebutuhan lain-lain, salah satunya pajak penjualan tanah.

Memiliki tanah yang luas sebagai sebuah aset bergerak adalah impian banyak orang. Nilainya yang terus naik dari waktu ke waktu, menjadikan tanah sebagai salah satu objek investasi yang menjanjikan. Namun, ketika membeli tanah terdapat beberapa hal yang perlu kamu perhatikan terkait legalitas kepemilikan tanah Sobat Pintar.

Yuk kita pahami selengkapnya tentang pajak penjualan tanah pada ulasan di bawah ini.

Baca juga: Pajak Penghasilan: Pengertian, Jenis dan Cara Menghitung

Apa pengertian dari pajak penjualan tanah?

Pajak penjualan tanah merupakan sebuah pungutan yang diminta kepada kedua belah pihak, baik itu penjual maupun pembeli saat melakukan jual beli tanah. Adapun besaran pajak yang ditanggung keduanya adalah berbeda, tergantung dari jenis tanah yang diperjual belikan.

Pajak yang dikenakan kepada penjual objek tanah disebut dengan pajak penghasilan (PPh), sedangkan pajak yang dibebankan kepada pembeli objek tanah disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Jadi, ketika ingin membeli sebidang tanah, Sobat Pintar diwajibkan untuk membayarkan sejumlah uang yang nilainya telah ditentukan oleh undang-undang di luar biaya pembelian tanah. Sedangkan, jika Sobat Pintar adalah orang yang akan menjual tanah, juga akan dikenakan biaya yang besarnya berbeda. 

Dasar hukum PPh Tanah di Indonesia

Seperti yang telah dikatakan sebelumnya, bahwa setiap orang ingin menjual sebuah objek tanah akan dikenakan pajak penjualan tanah bernama PPh. Adapun dasar hukum yang mengatur tentang PPh ini adalah Pasal 1 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994. Pasal ini berisikan peraturan tentang Pajak Penghasilan yang harus dibayarkan penjual atas penghasilan dari peralihan hak kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan. 

Adapun bunyi lengkap dari pasal tersebut adalah:

“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar pajak penghasilan”

Berdasarkan ketentuan yang dituliskan dalam pasal tersebut, penjual diwajibkan untuk membayar PPh sebelum mendapatkan akta jual beli dari transaksi yang dilakukannya. Apabila penjual tidak bersedia membayar PPh atas transaksi jual beli tanah yang dilakukannya, maka pihak Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berhak untuk tidak mengeluarkan akta jual beli tanah karena dianggap melanggar peraturan perundang-undangan. Ketentuan ini juga tertulis dengan jelas dan tanpa keraguan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, tepatnya pada Pasal 39 Ayat 1 Huruf G tentang Pendaftaran Tanah.

Adapun bunyi lengkap dari pasal tersebut adalah:

“PPAT menolak untuk membuat akta, jika :

g. tidak dipenuhi syarat lain atau melanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan”

Dari bunyi pasal yang tertulis diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa transaksi jual beli tidak dapat dilakukan apabila penjual belum melunasi tagihan PPh dan transaksi dapat dianggap melanggar hukum sehingga pihak PPAT berkewajiban untuk menolak pembuatan akta jual beli.

Kwitansi saja tidak cukup kuat secara hukum sebagai alat bukti dari sebuah transaksi jual beli tanah. Bahkan keadaan ini bisa menimbulkan sengketa atas kepemilikan tanah karena penjual belum memenuhi kewajibannya untuk membayar PPh.

Namun, beberapa kasus yang terjadi terkait pembayaran PPh oleh penjual tanah adalah pembayaran yang dilakukannya saat transaksi tanah ternyata digunakan untuk melunasi PPh yang tertunggak pada tahun sebelumnya. Sehingga, PPh tahun penjualan belum terbayar sama sekali. Ironisnya, penjual tidak menyadari akan hal ini begitupun pembelinya. Sehingga, perlu ditekankan sekali lagi penting bagi kedua belah pihak untuk mengecek kelengkapan dokumen sebelum melakukan transaksi jual beli tanah.

Baca juga: Milenial Wajib Tahu, Cara Hitung Pajak Jual Beli Rumah

Dasar hukum BPHTB di Indonesia

Lalu, Bagaimana dasar hukum untuk BPHTB yang dibebankan kepada pembeli? Seperti yang telah diketahui sebelumnya bahwa pajak yang dikenakan kepada pembeli tanah disebut Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Perolehan hak atas tanah ini juga dapat dikatakan sebagai perbuatan  hukum yang menyebabkan seseorang memperoleh hak atas sebidang tanah.

Dulunya BPHTB ini dipungut langsung oleh pemerintah pusat. Namun, sekarang semua prosesnya sudah diserahkan kepada pemerintah daerah. Sebagaimana peraturan yang mengatur tentang BPHTB ini adalah Undang-Undang Nomor 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan tepatnya pada pasal 2 ayat 1 dan ayat 2.

Untuk nilai pajak penjualan tanah yang dibebankan kepada pembeli itu juga tidak sembarangan. Ada dasar perhitungan yang dijadikan patokan oleh pemerintah daerah ketika melakukan pungutan. Adapun dasar dari BPHTB ini adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang berarti harga objek penjualan yang disepakati oleh kedua belah pihak.

Besaran nilai pajak BPHTB adalah 5% dari total NPOP dan NJOP tersebut dan apabila ditemukan bahwa tanah tersebut merupakan hasil dari tanah hibah, warisan, atau tukar menukar. Makan, harga dasar tanah berpatokan pada harta tanah pasaran yang ada di daerah tersebut.

Cara perhitungan bisa dilakukan dengan cara memilih salah satu dasar hukum tersebut, apakah menggunakan NPOP atau NJOP. Namun, pada dasarnya keduanya adalah harga yang disepakati oleh kedua belah pihak.

Selain NPOP dan NJOP, nilai pajak atau besaran pajak juga bisa dipengaruhi oleh Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Perhitungannya yaitu, sebelum dikalikan 5% harga tanah terlebih dahulu dikurangi dengan nilai NPOPTKP. 

Cara menghitung Pajak Penjualan Tanah 

Untuk menangkap seluruh penjelasan yang telah disampaikan di atas, ada baiknya kita menguasai dan mendalami lagi bagaimana cara menghitung pajak itu sendiri.

Misalkan, ditetapkan di awal bahwa harga tanah adalah Rp 500.000.000,- berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli.

1. Perhitungan perolehan PPh

Jika, harga tanah adalah Rp 500.000.000,-  maka nilai PPh nya adalah:

PPh = 5% x Rp 500.000.000  = Rp 25.000.000

Sehingga, nilai pajak yang harus dibayar penjual kepada pemerintah daerah adalag Rp 25.000.000.

2. Perhitungan perolehan BPHTB

Jika, harga tanah adalah Rp.500.000.000,-  maka nilai BPHTB nya adalah:

NPOPTKP daerah Bandung adalah Rp 75.000.000

Sehingga, Rp 500.000.000 – Rp 75.000.000 = Rp 425.000.000

Maka, diperoleh nilai BPHTB sebesar = 5% x Rp 425.000.000 = Rp 21.250.000

Itulah jumlah yang harus dibayarkan oleh pembeli kepada pemerintah daerah sebagai pajak penjual tanah nya. Nah, bagaimana? Tertarik untuk menjadikan tanah sebagai objek investasi di masa depan?

Baca juga: Contoh Surat Perjanjian Jual Beli Tanah dan Hal yang Harus Tercantum di Dalamnya

Artikel ini ditulis oleh Kredit Pintar, perusahaan fintech terdaftar dan diawasi OJK yang memberi kemudahan dalam penyaluran pinjaman online bagi seluruh rakyat Indonesia. Ikuti blog Kredit Pintar untuk mendapatkan informasi, tips bermanfaat, serta promo menarik lainnya.