Cara Menghitung Pajak dan Biaya dalam Jual Beli Rumah

Pajak merupakan kontribusi wajib dari orang atau badan kepada negara, yang sifatnya memaksa sesuai dengan undang-undang tanpa adanya imbalan secara langsung. Pajak digunakan pemerintah untuk kemakmuran rakyat. Transaksi jual beli rumah juga menjadi objek dari penarikan pajak. Cara menghitung pajak dan biaya dalam jual beli rumah bisa dipelajari untuk mengetahui total biaya yang dibutuhkan dalam transaksi tersebut.

Pajak dan biaya yang timbul dari transaksi jual beli rumah terbagi menjadi dua, yaitu pajak atau biaya yang ditanggung penjual dan pajak atau biaya yang ditanggung pembeli. Masing-masing pihak memiliki kontribusi untuk membayar kewajiban pajak sesuai dengan peraturan yang diatur dalam undang-undang.

Baca juga: Pengertian Pajak dan Fungsinya

Pajak Jual Beli Rumah

Pemerintah sudah menetapkan besaran pajak yang harus dibayarkan dalam transaksi jual beli rumah. Besaran pajak yang akan harus dibayarkan sangat beragam.

Keragaman tersebut dipengaruhi dari total nilai transaksi disepakati antara penjual dan pembeli. Pajak dalam transaksi tersebut diharapkan dapat membantu pemerintah mempercepat pelaksanaan program pembangunan yang sedang berlangsung.

Istilah dalam Jual Beli Rumah

Pajak jual-beli rumah ada banyak jenis-jenisnya. Berikut ini adalah istilah-istilah dalam jual beli rumah:

NJOP

NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) merupakan salah satu jenis pajak yang berperan besar bagi pembangunan Indonesia. NJOP  ini  merupakan besaran nilai yang sudah ditetapkan oleh negara untuk setiap transaksi properti di Indonesia.

Selain itu, NJOP memiliki peran dasar pajak bagi PBB. Jadi, jika NJOP Sobat Pintar semakin tinggi, maka semakin tinggi juga PBB yang Sobat Pintar harus bayar. Biasanya besaran nominal tersebut dapat kalian lihat dari berkas pembayaran PBB.

Biasanya, penjual atau pembeli dapat menentukan NJOP berdasarkan luas dan zona bangunan atau properti. Dengan memahami sistem NJOP, Sobat pintar dapat membuat sebuah penawaran dengan perhitungan yang setara dengan nilai bangunan yang hendak dibeli. 

NJKP

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) atau assessment value merupakan besaran nilai dari jual objek yang akan termasuk dalam pajak terutang yang ada dalam Pasal 6 Ayat (3) Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan.

Biasanya, angka NJKP akan sama dengan nilai jual atau lebih rendah atau lebih tinggi dari nilai jual properti. Besaran NJKP yang sudah ditetapkan dengan minimal 20% dari nilai jual atau setinggi-tingginya sebesar 100% nari nilai jual.

Menurut KMK Nomor 201/KMK.04/2000, NJKP sudah ditetapkan oleh pemerintah. Besaran persentase untuk objek perkebunan, pertambangan, dan kehutanan sebesar 40%. Sedangkan untuk objek pajak lainnya seperti perkotaan dan pedesaan dapat dinilai dengan melihat terlebih dahulu NJOP-nya.

Berikut adalah penetapan besaran NJKP berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/200 sebagai berikut:

• Objek pajak pertambangan sebesar 40%
• Pajak perkebunan sebesar 40%
• Objek pajak kehutanan sebesar 40%

NPOP

NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) adalah besaran nilai dari perolehan hak atas sebuah bangunan yang sesuai dengan cara hitung BPHTB. Jumlah NPOP biasanya tercantum dalam perjanjian pertukaran hak dan sudah disetujui oleh kedua belah pihak, penjual dan pembeli. Namun, NPOP mungkin bisa lebih mahal atau lebih murah dari NJOP dari pemerintah.

Pajak dan Biaya yang Ditanggung Penjual

Pihak penjual akan menanggung tiga variabel biaya, jika objek rumah yang dijual bukan merupakan warisan. Berikut ini adalah biaya yang harus ditanggung penjual:

1. Pajak Penghasilan (PPh)

PPh menjadi tanggung jawab penjual sebagai penerima uang hasil transaksi. Menurut PP No. 34 tahun 2016, PPh yang dikenakan untuk penjualan rumah adalah 2,5% dari harga jual.

Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan sesuai dengan harga yang disepakati penjual dan pembeli.

Cara Hitung PPh

Misal, sebuah rumah telah disepakati harga jualnya sejumlah Rp500.000.000. Maka besar PPh-nya adalah 2,5% x Rp500.000.000 = Rp12.500.000.

Baca juga: Cara Menghitung Penghasilan Tidak Kena Pajak

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB merupakan pajak penjualan properti yang sudah ditentukan oleh objek pajak. Jenis pajak ini bersifat material, sebab nilai pajaknya disesuaikan dengan tanah atau bangunan.  Biasanya, PBB akan dibebankan kepada penjual yang harus dibayar setiap tahunnya. Nilai besaran PBB sebesar 0.5% dari NJKP atau sebanding 20% NJOP.

Cara hitung PBB

Jika sebuah hunian rumah memiliki besaran NJOP Rp1.000.000 dan juga NJOPTKP Rp10.000.0000 dan memiliki luas bangunan seluas 100 meter persegi dan luas tanah 200 meter persegi. Maka perhitungannya adalah sebagai berikut:

1. NJOP bangunan = 100 x Rp1.000.000 = Rp100.000.000
2. NJOP bumi = 200 x Rp1.000.000 = Rp200.000.000
3. NJOP atas PBB = Rp100.000.000 + Rp200.000.000 = Rp300.000.000
4. NJKP = 20% x (NJOP-NJOPTKP)
   = 20% x (Rp300.000.000-Rp10.000.000)
   = 20% x Rp290.000.000
   = Rp58.000.000
5. PBB = 0,5% x Rp58.000.000
   = Rp29.000.000

3. Biaya Notaris

Transaksi jual beli rumah memerlukan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berdomisili di wilayah rumah yang dijual. Pada umumnya, biaya notaris sudah ditetapkan pemerintah.

Penjual dan pembeli dapat menegosiasikan tanggung jawab pembayaran kepada notaris, jika terjadi kesepakatan antara keduanya.

Pajak dan Biaya yang Ditanggung Pembeli

1. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Jika pembeli membeli rumah dari developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), pembeli wajib membayar PPN dengan tarif 11% dari harga tanah. Tetapi, jika penjual rumah bukan PKP, PPN tidak perlu disetorkan.

2. Biaya Cek Sertifikat

Biaya cek sertifikat kisarannya mencapai Rp100.000. Cek sertifikat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Hal tersebut harus dilakukan demi menghindari membali tanah/bangunan yang bermasalah.

3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP)

BPHTP adalah pajak penjualan rumah yang ditanggung pembeli. Biaya tersebut hampir mirip dengan PPh bagi penjual.

Tarifnya mencapai 5% dari harga jual rumah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

4. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli

Biaya Akta Jual Beli adalah 1% dari nilai transaksi jual beli rumah. Biaya pembuatan AJB ditanggung pembeli kecuali ada kesepakatan antara penjual dan pembeli.

5. Biaya Balik Nama Sertifikat

BBN Sertifikat biasanya mencapai 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah yang berlaku. Jika pembeli tidak membeli dari developer, pembeli harus melakukan proses balik nama sendiri.

Baca juga: Tata Cara Pemungutan Pajak

Nah, itu tadi adalah pajak dan biaya yang timbul dari transaksi jual beli rumah. Semoga kamu bisa memperhitungkan dengan baik, sehingga bisa menyiapkan dana yang pas ketika memutuskan untuk membeli rumah dan tidak kaget ketika ada biaya tambahan.

Artikel ini ditulis oleh Kredit Pintar, perusahaan fintech berizin dan diawasi OJK yang memberi kemudahan dalam penyaluran pinjaman online bagi seluruh rakyat Indonesia. Ikuti blog Kredit Pintar untuk mendapatkan informasi, tips bermanfaat, serta promo menarik lainnya.