Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah, Begini Cara Menghitungnya

Apakah kamu baru saja membeli tanah dan berencana melakukan balik nama sertifikat tanah? Atau kamu sedang mempertimbangkan untuk mengurus balik nama sertifikat atas tanah yang sudah dimiliki? Jika demikian, ada satu hal yang tidak boleh kamu lupakan, yaitu biaya balik nama sertifikat tanah.

Proses balik nama sertifikat tanah memang perlu dilakukan agar kepemilikan tanah sah secara hukum. Meski demikian, menghitung biaya balik nama sertifikat tanah kerap membingungkan bagi sebagian orang. Oleh karena itu, artikel ini akan membahas tentang cara menghitungnya beserta tips yang bisa kamu ikuti supaya tidak salah langkah. Yuk, simak sampai selesai!

Mengapa Balik Nama Sertifikat Tanah Diperlukan?

Balik nama sertifikat tanah adalah proses yang wajib dilakukan setelah kamu membeli atau mendapatkan tanah dari orang lain. Proses ini penting karena sertifikat tanah merupakan dokumen hukum yang mengikat secara sah di mata pemerintah. 

Melalui balik nama, data pemilik tanah yang tercantum pada sertifikat akan diperbarui sesuai dengan identitas pembeli atau pemilik baru. Selain itu, balik nama juga melibatkan kewajiban untuk membayar sejumlah biaya administratif yang terdiri dari beberapa komponen. 

Karena itu, menjadi penting untuk memahami secara mendalam tentang bagaimana cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah agar kamu bisa menyiapkan anggaran yang sesuai. Jangan sampai proses ini menjadi beban finansial yang memberatkan!

Baca juga: Syarat dan Rekomendasi Kredit Motor Terbaik

Langkah Perhitungan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah    

Biaya balik nama sertifikat tanah melibatkan beberapa komponen penting yang perlu kamu ketahui. Setiap komponen ini memiliki fungsi dan perhitungan tersendiri. Berikut adalah langkah-langkah dan penjelasan untuk menghitung biaya balik nama secara rinci.

1. Komponen Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Biaya balik nama sertifikat tanah biasanya terdiri dari komponen berikut ini:

• Biaya Pengukuran Tanah. Biaya ini dihitung apabila diperlukan pengukuran ulang atas tanah yang dibalik nama.
• Biaya Pendaftaran Balik Nama. Biaya ini mengacu pada tarif yang ditentukan oleh Peraturan Pemerintah (PP) No. 128 Tahun 2015 tentang Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP).
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Biaya ini merupakan pajak atas perolehan tanah atau bangunan.

2. Rumus Menghitung BPHTB

Komponen terbesar atas biaya balik nama sertifikat tanah biasanya adalah BPHTB. Adapun, cara menghitung BPHTB yaitu:

BPHTB = 5% x (NJOP – NJOPTKP) 

Keterangan:

• NJOP: Nilai Jual Objek Pajak, biasanya tertera dalam SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan).
• NJOPTKP: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Besarnya bervariasi tergantung daerah, tetapi umumnya Rp60.000.000.

3. Biaya Pendaftaran Balik Nama

Besarnya biaya pendaftaran tergantung dari nilai tanah atau bangunan berdasarkan NJOP. Contohnya:

• Jika nilai tanah di bawah Rp1.000.000.000, tarif pendaftaran adalah 0,1% dari NJOP.
• Jika nilai tanah di atas Rp1.000.000.000, tarif pendaftaran bisa mencapai 0,2% dari NJOP.

4. Biaya Notaris/PPAT

Apabila kamu menggunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), biasanya dikenakan biaya 0,5% – 1% dari nilai transaksi atau NJOP.

Agar tidak bingung, berikut ini contoh perhitungan biaya balik nama sertifikat tanah yang dapat kamu perhatikan: 

Misalnya, kamu membeli sebidang tanah untuk kebutuhan pembangunan rumah tinggal. Kamu berencana untuk langsung melakukan balik nama tanah. Adapun, detail tanah yang kamu beli adalah sebagai berikut:

• NJOP: Rp500.000.000
• NJOPTKP: Rp60.000.000
• Nilai transaksi tanah: Rp550.000.000
• Biaya jasa notaris/PPAT: 1% dari nilai transaksi.

Untuk menghitung biaya balik nama atas tanah tersebut, kamu harus melalui beberapa langkah perhitungannya. Berikut selengkapnya: 

Langkah 1: Hitung BPHTB

BPHTB = 5% x (NJOP – NJOPTKP) 

= 5% x (500.000.000 – 60.000.000)

= 5% x 440.000.000

= 22.000.000

Langkah 2: Hitung Biaya Pendaftaran Balik Nama

Karena NJOP < Rp1.000.000.000, tarifnya 0,1% dari NJOP:

Biaya Pendaftaran = 0,1% x 500.000.000 = 500.000

Langkah 3: Hitung Biaya Notaris/PPAT

Biaya Notaris/PPAT = 1% x 550.000.000 = 5.500.000

Langkah 4: Total Biaya Balik Nama

Total Biaya = BPHTB + Biaya Pendaftaran + Biaya Notaris

= 22.000.000 + 500.000 + 5.500.000

= 28.000.000

Dalam contoh ini, total uang yang perlu kamu siapkan adalah Rp28.000.000. Jumlah ini dapat berbeda tergantung pada nilai NJOP, nilai transaksi, serta tarif di daerah. Selain itu, biaya ini juga tidak termasuk harga tanah yang kamu beli dari penjual. 

Guna memastikan validitas informasi yang kamu dapatkan terkait biaya balik nama untuk kebutuhan tanah ini, selalu periksa ketentuan biaya terbaru di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

Baca juga: Berapa Biaya Notaris Jual Beli Rumah?

Tips Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Agar kamu tidak salah langkah dalam menghitung, berikut beberapa tips yang bisa kamu terapkan:

1. Lakukan Survei Biaya

Setiap wilayah atau kabupaten/kota bisa memiliki kebijakan dan besaran biaya balik nama sertifikat tanah yang berbeda. Maka dari itu, kamu sebaiknya melakukan survei terlebih dahulu mengenai biaya yang berlaku. Biasanya, kantor pertanahan atau BPN setempat bisa memberikan informasi yang akurat.

2. Persiapkan Semua Dokumen yang Dibutuhkan

Sebelum mengurus balik nama sertifikat tanah, pastikan kamu sudah mempersiapkan semua dokumen yang dibutuhkan, seperti surat jual beli tanah, KTP, NPWP, dan dokumen lainnya yang menjadi persyaratan. Kelengkapan dokumen dapat mempermudah proses dan menghindari biaya tambahan yang tidak perlu.

3. Perhatikan Nilai Transaksi Tanah

Besaran pajak penghasilan dan beberapa biaya penunjang lainnya biasanya dihitung sesuai dengan nilai transaksi tanah. Ini berarti, kamu harus mengetahui nilai transaksi dengan jelas agar tidak terjadi salah hitung yang akhirnya berdampak pada besaran biaya yang harus dikeluarkan.

4. Konsultasi dengan Ahli

Jika kamu merasa bingung atau kurang paham tentang prosesnya, tidak ada salahnya untuk berkonsultasi dengan ahli, seperti notaris atau pejabat BPN. Keduanya bisa memberikan panduan yang lebih detail sesuai dengan peraturan setempat.

5. Siapkan Anggaran Lebih untuk Kejadian Tak Terduga

Proses balik nama sertifikat tanah terkadang bisa melibatkan pengeluaran yang tidak terduga, seperti perbaikan dokumen yang kurang lengkap atau pemeriksaan tanah tambahan. Maka dari itu, selalu siapkan anggaran lebih untuk mengantisipasi hal-hal yang mungkin muncul di luar perhitungan awal.

Baca juga: Cara Menghitung Pajak dan Biaya dalam Jual Beli Rumah

Itu tadi penjelasan mengenai cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah serta tips yang bisa kamu ikuti untuk mengurangi risiko kekeliruan perhitungan. Pastikan kamu menyiapkan anggaran yang cukup untuk proses balik nama ini, mengingat biaya yang dibutuhkan tidak murah.

Artikel ini ditulis oleh Kredit Pintar, perusahaan fintech berizin dan diawasi OJK yang memberi kemudahan dalam penyaluran pinjaman daring bagi seluruh rakyat Indonesia. Ikuti blog Kredit Pintar untuk mendapatkan informasi, tips bermanfaat, serta promo menarik lainnya.