Dalam bidang properti, ada banyak jenis sertifikat mulai dari HGB dan SHM. Kedua jenis sertifikat ini pada dasarnya tidaklah sama. Namun, tidak sedikit yang kerap keliru dengan dua sertifikat tersebut. Untuk itu, mengenali perbedaan HGB dan SHM dinilai sangat penting terutama jika berkaitan dengan penjualan properti.

D:\FREELANCE NULIS\_KREDIT PINTAR\_7\PIC\7\perbedaan HGB dan SHM (1).jpg

Selain mengetahui perbedaan kedua sertifikat tersebut, mengetahui prosedur perubahan HGB ke SHM juga dinilai penting bagi Anda yang ingin mengurus perubahan sertifikat tersebut. Nah, untuk itu, semua penjelasan terkait HGB dan SHM ini dapat Anda simak dalam penjelasan berikut.

Apa itu HGB dan SHM?

Sebelum lebih jauh membahas perbedaan HGB dan SHM, tentunya akan lebih baik untuk mengetahui pengertian dari masing-masing sertifikat tersebut. Berikut adalah penjelasan untuk kedua sertifikat tersebut.

HGB Adalah

HGB atau Hak Guna Bangunan adalah sebuah sertifikat kewenangan yang diberikan oleh pemerintah bagi pihak tertentu untuk menggunakan lahan yang bukan miliknya dalam jangka waktu tertentu. Sertifikat tersebut umumnya diberikan dalam jangka waktu 30 tahun dan nantinya bisa diperpanjang. Perpanjangan sertifikat ini maksimal adalah 20 tahun.

Dalam kata lain, HGB ini berupa sertifikat kuasa bagi orang lain untuk memberdayakan lahan yang bukan miliknya. Tanah tersebut masih dimiliki oleh pemerintah, sedangkan bangunan yang berdiri di atas tanah itulah yang dikelola oleh orang yang mendapatkan kuasa.

SHM Adalah

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah sertifikat yang berlaku seumur hidup dan bersifat turun temurun. Sertifikat ini memiliki legalitas yang paling tinggi dan harga jualnya pun paling tinggi. Oleh karenanya, bangunan yang memiliki SHM ini akan memiliki nilai jual yang tinggi.

Dari segi kepemilikannya, sertifikat SHM memiliki legalitas tinggi sehingga tidak ada campur tangan dari pihak lain. Legalitasnya yang tinggi ini juga membuat bangunan yang memiliki SHM akan lebih mudah diwariskan atau diperjualbelikan.

Perbedaan HGB dan SHM

Dari penjelasan sekilas mengenai HGB dan SHM, bisa dilihat jika ada perbedaan antara dua sertifikat tersebut. Perbedaan HGB dan SHM bukan hanya pada kepemilikannya saja, tetapi terkait dengan hal lain seperti dalam penjelasan berikut.

HGB	SHM
Pemilik hanya memiliki kuasa atas bangunan dan bukan pada tanah atau lahan yang digunakan	Pemilik sertifikat memiliki kuasa penuh atas tanah dan bangunan
Sertifikat harus diperpanjang dalam kurun waktu tertentu	Sertifikat berlaku selamanya sehingga tidak perlu ada proses perpanjangan
Bangunan yang memiliki sertifikat HGB kurang cocok dijadikan hunian permanen dan lebih cocok menjadi investasi jangka pendek dan menengah	Bangunan atau lahan dengan SHM cocok dijadikan hunian dan investasi jangka panjang
Bisa dipergunakan sebagai agunan atau jaminan	Memiliki risiko menjadi Beban Hak Tanggungan
Harga jual properti dengan sertifikat HGB lebih murah	Harga jual properti dengan SHM lebih tinggi daripada HGB

Syarat Mengubah HGB ke SHM

Seperti yang bisa dilihat dari perbedaan HGB dan SHM, kedua sertifikat ini memiliki nilai investasi yang berbeda. Oleh karenanya, tidak sedikit masyarakat yang ingin mengubah sertifikat HGB ke SHM. Mengubah status HGB ke SHM ini juga dinilai penting apalagi jika Anda berniat untuk menjual properti yang Anda miliki.

Nah, untuk mengubah HGB ke SHM, ada beberapa syarat yang perlu Anda penuhi. Syarat-syarat yang disebutkan ini berkaitan dengan syarat administratif, yaitu:

Fotokopi KTP atau kartu identitas pemohon
Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
Apabila pengajuan tidak dilakukan sendiri, maka harus menyertakan surat kuasa
Sertifikat HGB
Fotokopi IMB
Surat persetujuan kreditor (apabila dibebani hak tanggungan)
Fotokopi SPPT PBB terakhir
Surat keterangan dari Kepala Desa terkait perubahan hak dari HGB ke SHM untuk rumah tinggal dengan luas 600 m².

Prosedur Mengurus HGB ke SHM

Tidak hanya syarat-syaratnya yang mudah untuk dilengkapi, prosedur mengurus HGB ke SHM juga tidaklah rumit. Permohonan mengubah HGB ke SHM dengan luas tanah di atas 600 m² bisa dilakukan dengan mengajukan konstatering report di BPN (Badan Pertanahan Nasional).

D:\FREELANCE NULIS\_KREDIT PINTAR\_7\PIC\7\perbedaan HGB dan SHM (3).jpg

Berikutnya, setelah berkas dan surat permohonan diterima, petugas dari BPN akan melakukan pengukuran ke lokasi. Hasil ukurnya kemudian dicantumkan di peta tanah yang tersedia di BPN. Selanjutnya, BPN akan menerbitkan surat ukur yang ditandatangani kepala seksi pemetaan dan pengukuran.

Bagian Seksi Pemberian Hak Tanah akan memproses pemberian hak serta menerbitkan SK Hak Milik. Untuk mengetahui lebih lanjut terkait dengan prosedur mengurus HGB ke SHM, berikut adalah langkah selengkapnya:

Datangi kantor BPN terdekat dengan wilayah properti terkait.
Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan yang diminta.
Pemohon akan diminta mengisi formulir permohonan dengan tanda tangan di atas materai. Dalam formulir itu, Anda diwajibkan menuliskan pernyataan jika tanah tidak dalam kondisi sengketa. Permohonan dibuat kepada kepala kantor pertanahan lokasi properti berada.
Selain syarat administratif yang dijelaskan sebelumnya, ada beberapa dokumen lain yang perlu untuk disiapkan. Diantaranya surat pernyataan bermaterai jika tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 bidang. Hal ini sesuai dengan keputusan Menteri Agraria Nomor 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal.
Melakukan pembayaran pendaftaran. Untuk tanah dengan luas maksimal 600 m², harga pendaftarannya adalah Rp50ribu.
SHM akan diproses dan Anda bisa mengambil SHM setelah lima hari kerja dari loket pelayanan.

Biaya Perpanjangan HGB

D:\FREELANCE NULIS\_KREDIT PINTAR\_7\PIC\7\perbedaan HGB dan SHM (4).jpg

Meskipun perbedaan HGB dan SHM menunjukkan lebih menguntungkan untuk memiliki SHM, ada pula yang ingin tetap memperpanjang HGBnya. Perpanjangan HGB ini tentunya membutuhkan biaya tersendiri. Biaya yang dibutuhkan pun bisa Anda hitung terlebih dahulu lagi dengan menggunakan rumus yang merujuk pada Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002. Rumus Perhitungan Biaya Perpanjangan HGB:

((Jangka waktu perpanjangan/30 tahun) x 1%) x NPT) x 50%

NPT dalam hal ini adalah Nilai Perolehan Tanah yang telah dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP). Nilai tersebut bisa Anda dapatkan dalam SPPT PBB tanah yang akan diperpanjang. Untuk lebih memudahkan pemahaman terkait perhitungan ini, berikut contoh perhitungan dengan nilai NPT sejumlah Rp1,2 miliar.

Contoh: ((20/30) x 1% x 1.200.000.000) x 50% = Rp4.000.000

Biaya perpanjangan ini tentunya masih belum mencakup biaya lain. Seperti biaya pengukuran pendaftaran, pengukuran tanah, dan lainnya. Sehingga bisa dikatakan kalau perpanjangan HGB ini memang membutuhkan biaya yang tidak sedikit.

Jadi, sekian berbagai penjelasan mengenai HGB dan SHM mulai dari pengertiannya, perbedaan, hingga prosedur pengurusan HGB ke SHM. Dengan penjelasan di atas, kita bisa melihat jika kedua sertifikat properti ini tidaklah sama. Perbedaan HGB dan SHM tentunya menunjukkan jika keduanya memiliki nilai investasi yang berbeda.

Artikel ini ditulis oleh Kredit Pintar, perusahaan fintech terdaftar dan diawasi OJK yang memberi kemudahan dalam penyaluran pinjaman online bagi seluruh rakyat Indonesia. Ikuti blog Kredit Pintar untuk mendapatkan informasi, tips bermanfaat, serta promo menarik lainnya.

Kredit Pintar - pinjaman online yang terdaftar di ojk

Perbedaan HGB dan SHM Hingga Perubahannya